Мы в Instagram Мы в VK

Мы в Youtube

Мы в Яндекс Дзен Мы в Facebook Мы в TikTok Мы в Twitter

Log in
updated 10:10 AM MSK, Apr 20, 2021

Недвижимость в Черногории

Недвижимость в Черногории

На мой взгляд, о самом существовании рынка недвижимости в Черногории сейчас можно говорить с большой натяжкой, особенно для покупателей из России.

Конечно, есть предложения о продаже, есть потенциальные покупатели и риэлторы. Но процесс покупки/продажи напоминает психологическую войну: черногорец, дорвавшись "до тела покупателя", пытается получить максимальные деньги за свой объект, называя "справедливую", на его взгляд, цену.

Основная масса народа живет бедно, и для него удачная продажа участка или дома на побережье - часто последний и единственный шанс обеспечить себе старость. На вырученные деньги он обычно хочет построить себе домик или купить квартиру в другом месте, а на оставшиеся - будет доживать свои дни. А, учитывая менталитет и умение продавать, часто заявляются цены, в разы превышающие себестоимость строительства объекта - а вдруг получится? И иногда получается.

 

В эту поездку был свидетелем такого случая:

На продажу был выставлен участок земли на Луштице около 5 соток, с развалинами старого каменного дома площадью около 50 метров. При этом по телефону говорилось и о виде на море, и о наличии подъезда и магистрального водопровода, и даже о том, что рядом строит дом "какой-то русский из консульства". Как выяснилось, это была "морковка" для привлечения потенциальных покупателей поговорить. И цена называлась в 30 тыс. евро.

 

На деле же выяснилось, что:


· Подъезда на машине к участку нет, и мы были вынуждены последнюю пару километров пройти пешком. Конечно, если бы у нас был джип, мы смогли бы проехать гораздо дальше, но последние 200 метров - не проехать ни на какой машине, разве что на вертолете - от грунтовой дороги идет узкая тропинка между каменными трассами.

· Следующий пункт местного "маркетинга" - вид на море. Он номинально существовал, но в очень небольшом секторе на горизонте, сливаясь с небом.

· Кроме этого, выяснилось, что ни о каком водопроводе нет и речи - есть цистерна для пресной воды. Я допускаю, что и кто-то из консульства купил на участок земли и строит дом, но я никакой стройки в радиусе прямой видимости не нашел. А если смотреть в радиусе километров 10 - так это вполне вероятно.

На мой взгляд, налицо - явный неликвид, за, который и 5 тысяч евро - много. За тысячу - я бы подумал. Напомню, что хозяин просил 30 и всю дорогу рассказывал нам, какой замечательный у него участок.

К сожалению, это не исключение, а правило - при осмотре предложений на продажу от непосредственных хозяев таких случаев - 9 из 10, особенно если покупатели - иностранцы.

И если кто-то из соседей, пусть даже в радиусе нескольких километров, продал что-то похожее за сравнимые деньги - то это реальное основание для увеличения цены предложения.

Основными объектами покупки наших соотечественников являются дома и квартиры. И цены именно на готовое жилье в последе время выросли очень сильно. Когда в первую поездку мне предлагали в Будве квартиру в новостройке за 1100 евро за метр, я просто прощался и уходил. Сейчас же цены предложения достигают и 2000 евро за метр, а в местечке Петровац - 2500, и все распродано нашим соотечественникам. Чтобы оценить аппетиты местных хозяев и прибыли застройщиков, надо иметь в виду, что себестоимость нового строительства сейчас не превышает 400 евро в экономичном варианте и 600 - в очень приличном исполнении. Это себестоимость собственно материалов и строительных работ. Кроме них есть еще расходы на проектные работы (5-15 евро за метр), оформление разрешения на строительство и подвод коммуникаций (на земле "второй линии" - чуть более 110 евро за метр), стоимость земли. Поэтому надо иметь в виду, что себестоимость метра жилья в многоквартирном доме редко превышает 700 евро за метр, разве что он стоит на самом берегу в 30 метрах от моря.

Но это теория. Реалии этого года таковы, что покупателей - иностранцев очень много, а готового жилья - мало.

И мест на побережье, в непосредственной близости от моря, т. н. "первая линия" - тоже мало. Точнее, они практически закончены. Поэтому, если и говорить о рынке недвижимости сейчас - то это рынок продавца.

Свою лепту в рост цен вносят и риэлторские агентства. Я не знаю ни одного, которое работало бы только на оговоренных процентах и заботилось бы о покупателе, помогая снизить цену и риски. Им это просто не надо, т. к. сумма из заработка напрямую зависит от суммы сделки, а всю экономию от снижения цены они забирают себе.

Они вносят свой вклад в рост цен и поднимают цены всех недорогих предложений до разумного, на их взгляд, уровня.

 

Мне достоверно известен такой случай:

Черногорец заявил свою квартиру в Будве на продажу в одно из крупнейших на побережье агентств. Сказал - крайняя цена - 50 тыс.

евро. От этого, в случае успеха, я вам даю еще 2 тыс.

Риэлторы приводят покупателя, хозяин стоит рядом, и риэлторы говорят - 55 тысяч, притом, что у них договор с покупателем о 5% оплате их услуг.

Покупатель после осмотра говорит - за 50 - беру.

Риэлторы говорят - "нет" и уходят вместе с покупателем.

Хозяин кричит в след - "вы больше не продаете мою квартиру", но сделка не состоялась, и риэлторы пошли дальше "окучивать" своего клиента.

На мой взгляд, времена дешевых покупок недвижимости, особенно - готового жилья, на побережье Черногории закончились. Конечно, исключения еще есть, но это именно исключения.

Цены на землю без построек выросли гораздо меньше. Во многом это связано с канительностью такой покупки. Как я уже писал, физическое лицо - иностранец землю купить непосредственно не может. Это может сделать только местное юридическое или физическое лицо. Поэтому для покупки земли надо регистрировать местное предприятие, и покупать землю на него.

Потом - строить дом, и продавать его владельцу предприятия, заплатив еще раз налог на продажу недвижимости. И иметь не менее одного человека штатной численности (например, себя), вести бухгалтерию и платить налоги, что гораздо канительнее, чем просто купить готовый дом.

На мой взгляд, все эти технические трудности покупки решаются, строительство в Черногории гораздо проще нашего, а обладание таким домом, какой нужен вам, а не построен кем-то на продажу с понятным качеством - стоит той, небольшой, в общем то, суеты, которая сопровождает такой процесс. Даже если посчитать, что итоговая цена каждого полученного метра площади будет одинаковой с покупкой готового дома, но это будут качественно разные дома.

По итогам этой поездки я хочу активно включиться в обживание Черногории нашими соотечественниками, и, надеюсь, помогу снизить риски и затраты нервов, и, возможно, стоимость этого процесса.

Новости

Cabel guy vs Devil / Трейлер "Кабельщик" 1996 под трейлер "Дьявол" 2010

Cabel guy vs Devil / Трейлер "Кабельщик" 1996

В 2010 году вышел фильм «Дьявол». Когда был показан трейлер, появилась идея связать его с любимым фильмом «Кабельщик» 1996 года выпуска. Но так и не дошли руки осуществить задуманное. Шло время, наступил уже 2021 год, и снова появился интерес завершить начатое.

Подробнее...

DEMO версия Resident Evil Village

DEMO версия Resident Evil Village

Вышла DEMO версия Resident Evil Village, всего 30 минут. Люблю смотреть DEMO версии не на ходу: рассматривать локации, любоваться графикой и атмосферой.

Подробнее...

Идея | Mortal Kombat 2 Annihilation 1997 - Scorpion vs Sub-Zero 4K (face.bubble.ru & idea-mo.info)

Mortal Kombat 2 Annihilation 1997 - Scorpion vs Sub-Zero 4K (face.bubble.ru & idea-mo.info)
Сегодня вышел фильм Mortal Kombat (2021) Исходя из этого, появилось желание пересмотреть фильмы 1995 года и 1997. Вспомнилась очень любимая сцена битвы Scorpion vs Sub-Zero из фильма Смертельная битва 2: Истребление / Mortal Kombat: Annihilation / 1997. Классные саундтреки.

Подробнее...

Работа

Как удержать клиентов, когда их хотят забрать конкуренты?

Как удержать клиентов, когда их хотят забрать конкуренты?

Конкуренты хотят забрать ваших клиентов? Неудивительно, ведь это их прямая работа. Но это не значит, что вы должны позволить это сделать. Можно применить несколько приёмов и удержать клиентов.

Подробнее...

Как написать новое резюме?

Как написать новое резюме?

Кризис - это время поиска новых возможностей и принятия нестандартных решений. Поэтому неудивительно, что именно в этот период многие решают кардинально изменить свою карьеру. Особенно сейчас, когда некоторые сферы до сих пор не могут похвастаться полноценным выходом из карантина. Если вы уже выбрали специальность, соответствующую вашим желаниям и возможностям и спешите окунуться в поиски перспективной работы, советуем Вам притормозить. Ведь смену карьеры еще нужно описать в резюме. Как сделать это правильно, рассказываем дальше.

Подробнее...

Копирайтинг. Об отношениях с клиентом или это волшебное слово «спасибо»

Копирайтинг. Об отношениях с клиентом или это волшебное слово «спасибо»

Как благодарить клиентов? Обращайтесь к заказчику по имени. Адресное «спасибо» работает в разы эффективнее. В противном случае это будет формальность, которую вполне могут не заметить. Правило распространяется даже на переписку, при которой получатель может быть лишь один. Упомяните имя заказчика, и благодарность станет в стократ приятнее.

Подробнее...

Полное или частичное копирование материалов сайта допускается только при наличии активной
и индексируемой ссылки на источник статьи idea-mo.info